Was Sie vor dem Kauf von Ferienimmobilien nicht vergessen dürfen

Ferienimmobilien innerhalb der EU können von Deutschen und Österreichern sehr einfach gekauft werden dennoch gibt es eine Vielzahl von Fallstricken die beachtet werden müssen.
In der Regel gibt es eine Vielzahl an Dokumenten rund um eine Ferienimmobilie, die vor dem Kauf verstanden, bewertet und in die Kaufentscheidung mit einbezogen werden müssen.

Übersetzungen im Voraus planen

Wir möchten davor warnen eine Immobilie zu ersteigern ohne eine Übersetzung (beglaubigt oder normal) der folgenden Schriftstücke und Dokumente vorliegen zu haben. Da Übersetzungen etwas Zeit benötigen, beim Kauf selbst aber oft Zeitdruck ensteht, sind die vorliegenden Schriftstücke so rasch wie möglich zu kopieren und den Übersetzer zu schicken.

Folgende Dokumente werden laut dem Übersetzungsbüro alphatrad übersetzt – manchmal offiziell beglaubigt, manchmal nicht –  je nach Bedarf und ob es diese Schriftstücke gibt:

  • alte Kaufverträge
  • Baugenehmigung
  • Baubeschreibung
  • Baupläne
  • Energieausweis
  • Grundbuchauszug
  • Nachweise über Mieteinkünfte
  • Mietverträge
  • Nachweise Feuer- und Gebäudeversicherung
  • Nachweise über Modernisierungen und wertsteigernde Reparaturen
  • Nutzungbewilligung
  • Wertgutachten

Sollten Sie Fragen zu den Kosten einer möglichen Übersetzung haben, kontaktieren Sie uns bitte unterhalb in den Kommentaren.

Auf was Sie bei einem Kauf einer Ferienimmobilie im Ausland achten sollten

Ein Ferienhaus im Urlaubsland zu kaufen, ist für viele ein Traum. Durch die Niederlassungsfreiheit in der EU muß das nicht weiterhin ein Traum bleiben. Der Kauf eines Ferienhauses im europäischen Ausland ist kaum komplizierter, als der Hauskauf in Österreich.

Nur sollten Sie bei der Auswahl des Objektes nicht zu schnell sein, und sich außerdem ganz genau über das fremde Rechtssystem, andere Vorschriften und Gesetze erkundigen. Hier haben wir die wichtigsten Tipps die Sie vor einem Hauskauf im Ausland unbedingt berücksichtigen sollten:

Eins vorweg: Niemals überstürzt einen Spontankauf tätigen und einen Vertrag unterschreiben oder ein Haus nur aufgrund eines Fotos kaufen. Auch wenn es Zeit in Anspruch nimmt, immer vor Ort die Immobilie besichtigen!

Genau über das Urlaubsland informieren

Wer ein Urlaubsdomizil kaufen möchte, sollte sich zuerst genau über die Region informieren. Wie ist das Klima? Wie ist die Infrastruktur und die medizinische Versorgung? Wird hier in Zukunft etwas gebaut (z.B. eine stark befahrene Straße?). Eignet sich der Ort als Altersruhesitz? Ist der Flug und die Anreise nicht zu lange? Informieren Sie sich weiters, was Sie für eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung benötigen, und ob das möglich ist. Durch diese Genehmigung vereinfachen Sie viele Angelegenheiten, wie zum Beispiel die Finanzierung.

Über das gewünschte Objekt informieren

Informieren Sie sich grundsätzlich einmal wie das Preisniveau in dieser Region aussieht und vergleichen Sie mehrere Angebote. In manchen Ländern ist es üblich, einen Aufschlag für Ausländer aufzuschlagen.

Haben Sie sich für ein Haus entschieden, heißt es, sich auch über das gewünschte Objekt genau zu informieren. Hat der Vorbesitzer alle Steuern bezahlt? Gibt es Nutzungsbeschränkungen oder Bauvorschriften? Wie gut ist die Bausubstanz und gibt es feuchte Stellen im Haus? Dürfen Sie An- und Umbauten durchführen? Wenn Sie sich hier nicht sicher sind, am besten einen Sachverständiger zu Rate ziehen, der das Haus auf Herz und Nieren testen kann.

Prüfen Sie auch, ob der Verkäufer, wirklich der Eigentümer ist, indem Sie einen Blick in das Grundbuch werfen. Manchmal sind auch Nachforschungen per Anwalt notwendig, um den wirklichen Eigentümer ausfindig zu machen.

Die Kosten im vorhinein kalkulieren

Machen Sie sich über die Gesamtkosten schon im vorhinein ein Bild: Holen Sie sich Informationen ein, wie viel die Nebenkosten für Gutachten, Notarkosten, Erwerbssteuern, Grundbucheintragungen (diese können in manchen Ländern bis zu 20 % des Kaufpreises ausmachen!) und für Übersetzungen ausmachen werden. Auch wenn in manchen Ländern kein Notar zwingend vorgeschrieben ist, ist es zu empfehlen, einen einzuschalten. Wenn Sie die Sprache nicht richtig beherrschen, sollten Sie einen Dolmetscher bei der gesamten Kaufabwicklung mitnehmen, so können Sie Kommunikationsprobleme vermeiden.

Informieren Sie sich auch genau, wie viel die Betriebskosten ausmachen werden: Müllgebühren, regionale Steuern, kommunale Gebühren. Prüfen Sie, ob es in den nächsten Jahren zusätzliche Steuern geben könnte. In manchen Ländern wird nach dem Immobilienerwerb eine jährliche Wertzuwachssteuer fällig.

Weiters ist zu beachten, wie viel Sie für die Pflege für Garten und Pool brauchen werden, speziell, wenn Sie öfter längere Zeit nicht vor Ort sind. Informieren Sie sich gleich, ob es Firmen gibt, die sich um Ihr Objekt in der Zwischenzeit kümmern können und wie viel sowas kostet. Ganz toll ist es, wenn Sie eine Vertrauensperson vor Ort haben, die ein Auge auf Ihr Urlaubsdomizil werfen kann.

Planen Sie das Haus umzubauen, dann erfordert das ein hohes Maß an Organisation und Zeit. Sie müssen sich hier ganz genau über die Bauvorschriften informieren, und Kostenvoranschläge von Baufirmen und Handwerkern einholen. Hier sind die Kenntnisse von den einheimischen Gepflogenheiten und das Beherrschen der Fremdsprache sehr von Vorteil.

Außerdem sollten Sie bei Ihren Berechnungen auch die Kosten für diverse Versicherungen einbeziehen. Ihr Ferienhaus sollte wie Ihr bereits bestehendes Eigentum gut versichert werden. Hier sollten Sie Angebote für Gebäude- und Haushaltsversicherungen einholen. In diesem Zug sollten Sie mit der Versicherung klären, ob der Versicherungsschutz bei längerer Abwesenheit auch bestehen bleibt, oder ob sich hier die Prämie dann erhöht. Wie bei allen Versicherungen sollten Sie sich hier genau erkundigen, was die Versicherung abdeckt und was ausgenommen ist. Bei Unsicherheiten in der Sprache, eine Übersetzung anfordern, oder einen Dolmetscher zu Rate ziehen. Kaufen Sie eine Ferienwohnung in einer Apartment-Anlage, dann sollten Sie herausfinden, welche Risiken bereits durch die Versicherung der Eigentümer schon abgedeckt ist.

Der Hauskauf

Informieren Sie sich über die rechtlichen Vorschriften in der Urlaubsregion bezüglich eines Hauskaufs. In manchen Ländern gilt nämlich sogar eine mündliche Absprache schon als verbindlicher Vertrag.

In einigen Ländern ist es üblich, dass bei einem Hauskauf eine Anzahlung fällig wird. In diesem Fall sollte ein Vorvertrag abgeschlossen sein und der Verkäufer sollte entsprechende Sicherheiten leisten.

Bevor Sie den Kaufpreis leisten, sollten Sie auf die Eintragung oder zumindest Vormerkung ins Grundbuch bestehen. So können Sie verhindern, dass die Immobilie anderweitig belastet werden kann.

Entscheiden Sie sich für eine Finanzierung Ihrer Immobilie, können Sie einen Kredit über eine österreichische Bank oder ein Finanzinstitut im Ausland aufnehmen. Einige Institute haben sich auf die Immobilieninvestition im Ausland spezialisiert, erkundigen Sie sich bei den Banken. Der Kauf über Landesgrenzen hinweg ist aber leider immer aufwendiger und meist teurer. Wenn Sie ein Immobiliendarlehen aufnehmen, kann eine bereits entschuldete Immobilie oder das Feriendomizil selbst als Sicherheit dienen. Bei letzerer Variante können Sie strikt zwischen Ihrem Eigentum in Österreich und der ausländischen Immobilie trennen. Natürlich müssen dann hier die Kosten für die Hypothek im ausländischen Grundbuch eingerechnet werden, sowie die Nebenkosten wie Gebühren für Notare und Gerichte im Ausland. Diese sind leider meist im Urlaubsland höher als in Österreich.

Sollten Sie Fragen zum Hauskauf haben, freuen wir uns über Kommentare weiter unten.